《中華人民共和國民法典》被稱為“社會生活的百科全書”，讓我們跟隨本期《民法典》普法小課堂，從案例視角來沉浸式學(xué)習(xí)《民法典》實施后，這些事《民法典》怎么說？
一、因發(fā)生疫情導(dǎo)致不能履行合同，是否均可援用不可抗力免責(zé)？
（一）身邊案例
2019年12月30日，張先生與妻子李女士同某旅游公司簽訂旅游合同，預(yù)交了團費38800元。2020年年初，新冠肺炎疫情爆發(fā)，所選中的旅游目的地已出現(xiàn)確診病例。2020年1月23日，張先生向旅游公司提出取消行程，1月25日要求退還全部團費。在遭到旅游公司拒絕后，張先生將某旅游公司訴至人民法院。張先生認(rèn)為，疫情致使合同目的無法實現(xiàn)，旅游公司應(yīng)當(dāng)退還費用；旅游公司認(rèn)為，旅游并未因疫情受阻，是原告張先生自行放棄出行，應(yīng)根據(jù)合同約定扣除70%的必要費用。
（二）普法講堂
本案例中，張先生一家確因疫情導(dǎo)致旅游合同無法履行，應(yīng)認(rèn)定旅游合同受疫情影響，可適用不可抗力主張解除合同，旅游者和旅游公司均不因此承擔(dān)違約責(zé)任，此時旅游公司應(yīng)在扣除已向地接社或履行輔助人支付且不可退還的費用后，將余款退還旅游者。
不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況，是法定的免責(zé)事由和法定的合同解除事由。不過，這并不意味著受疫情影響的合同均能適用不可抗力來減輕或免除責(zé)任，需要進一步根據(jù)疫情對合同履行情況的影響程度來具體分析。第一種情況，因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以認(rèn)定屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力，當(dāng)事人可依據(jù)不可抗力解除合同，主張違約責(zé)任的部分或全部免除。第二種情況，受疫情影響，合同可以履行，但繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人顯失公平，可以參照情勢變更原則處理。情勢變更是指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的，不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的情況。此時，受影響一方提出變更合同或解除合同的，須向法院或仲裁機構(gòu)提起訴訟或仲裁。
（三）法條鏈接
《民法典》第180條、第563條、第590條
（四）相關(guān)拓展
當(dāng)疫情構(gòu)成情勢變更后，應(yīng)當(dāng)如何救濟？（1）及時書面通知對方并提出主張，告知情勢變更的情形，繼續(xù)履行合同造成明顯不公平的情況及依據(jù)、合同目的落空等；（2）主動就合同的變更或解除進行友好協(xié)商，盡量書面協(xié)商，收集和保留可以證明客觀變化構(gòu)成情勢變更的證據(jù)；（3）及時就變更或解除合同提起訴訟或仲裁。
二、出租人知道承租人轉(zhuǎn)租，超過6個月后，還可以主張轉(zhuǎn)租行為無效嗎？
（一）身邊案例
宏大公司委托盛世物業(yè)有限公司（以下簡稱“盛世物業(yè)”）對其所有的147.63平方米的商鋪進行經(jīng)營管理和出租。2014年9月26日，盛世物業(yè)（甲方）與秦艷（乙方）就該商鋪簽訂了《商鋪租賃合同書》，合同約定：（1）租賃期限3年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止，承租人秦艷一次性支付第一年租金；（2）租賃期間，秦艷若將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，須事先征得宏大公司同意。
合同簽訂后，秦艷支付了第二年房租（2015年10月1日-2016年10月1日）。2016年6月份，秦艷將租賃商鋪轉(zhuǎn)租給馬洪朋。2016年10月1日，盛世物業(yè)員工李某向秦艷催要第三年租金，秦艷告知所租房屋已轉(zhuǎn)租給馬洪朋。盛世物業(yè)向宏大公司披露上述情況后，2020年3月6日，宏大公司向承租人秦艷、次承租人馬洪朋發(fā)出解除租賃合同及限期搬離通知書，要求支付自2016年10月1日起至今的租金及違約金，并限期在2020年3月15日前搬離。2020年3月17日，馬洪朋搬離租賃房屋，但沒有支付租金。之后，宏大公司便將二人訴至法院。
案件經(jīng)一審法院、二審法院審理后，判決：（1）承租人支付第三年租賃期內(nèi)的租金26573元（2016年10月1日-2017年10月1日）；（2）次承租人馬洪朋支付宏大公司租金83558元（2017年10月1日-2020年3月17日）。
（二）普法講堂
《民法典》第718條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”該條款新增了出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則。本案中，宏大公司在知道轉(zhuǎn)租的事實后六個月內(nèi)沒有提出異議，因此宏大公司視為同意轉(zhuǎn)租。依據(jù)《民法典》717條，承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的。超過部分的約定對出租人不具有法律效力，但是出租人與承租人另有約定的除外?！睹穹ǖ洹?/span>716條規(guī)定，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效。本案中，在租賃期內(nèi)，秦艷與宏大公司租賃協(xié)議有效，承租人秦艷應(yīng)支付第三年的房租；在秦艷租賃期滿后，次承租人馬洪朋的租賃為不定期租賃，據(jù)宏大公司提出的解除租賃合同及限期搬離通知書，此后租賃費應(yīng)由馬洪朋支付至2020年3月17日。
（三）法條鏈接
《民法典》第716條、第717條、第718條
（四）案例啟示
《民法典》第718條新增關(guān)于出租人同意轉(zhuǎn)租意思表示推定的規(guī)定，值得出租人予以充分重視。在街區(qū)商鋪出租管理過程中，國有企業(yè)作為出租人，即使與承租人的租賃合同中已約定禁止擅自轉(zhuǎn)租，也需要保持關(guān)注承租人是否有擅自轉(zhuǎn)租的行為并及時在知道的6個月異議期內(nèi)以書面形式提出異議，以避免被推定為“出租人同意轉(zhuǎn)租行為”。
三、合同中的格式條款如何產(chǎn)生法律效力？
（一）身邊案例
小張在商場購買了一款新手機，隨即在微信小程序上快遞下單，快遞員上門取貨后開始運輸服務(wù)。半個月后，小張發(fā)現(xiàn)媽媽并未收到自己購買的手機，經(jīng)向快遞公司咨詢后，才發(fā)現(xiàn)快遞在運輸過程中已經(jīng)丟失。小張很氣憤，要求快遞公司賠償購買手機所花費的1600元?？爝f公司卻表示：在微信小程序下單時，《快遞服務(wù)協(xié)議》已清楚標(biāo)明提醒未保價的物品，最多賠償1000元。于是小張忙拿出手機證實，才發(fā)現(xiàn)《快遞服務(wù)協(xié)議》里，確實用紅色黑字體提醒了消費者，未保價快遞，賠償上限為1000元。小張懊悔自己在下單時沒仔細(xì)看就勾選下單了。
（二）普法講堂
本案例與合同中的格式條款有關(guān)。根據(jù)《民法典》第496條第1款的規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。本案中，《快遞服務(wù)協(xié)議》中的條款即為格式條款，這些條款是快遞公司事先擬定、可重復(fù)利用的，消費者并未參與擬定協(xié)商。
根據(jù)《民法典》第496條第2款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。
此案例中，《快遞服務(wù)協(xié)議》的鏈接用特定的顏色標(biāo)識，內(nèi)文也用足以令人警醒的紅色字說明了報價及賠償事宜。因此，快遞公司已經(jīng)盡到了相應(yīng)的提示說明義務(wù)，可以按照協(xié)議約定，最高賠付小張1000元，而小張需要為自己的疏忽承擔(dān)相應(yīng)的損失。
（三）法條鏈接
《民法典》第496條
（四）案例啟示
法律不保護權(quán)利上的睡眠者。法律保護積極主張權(quán)利的人，我們要有為權(quán)利而斗爭的意識。生活中我們會遇到許多類似的格式條款，在網(wǎng)購或購買商品時，對于商家提供的格式范本或條款，尤其需要注意加粗、標(biāo)顏色部分的內(nèi)容，盡到合理且必要的注意義務(wù)，避免為自己的失誤買單。
四、合同中同時約定違約金與定金，違約時可以一并主張嗎？
（一）身邊案例
程某與愛人領(lǐng)證結(jié)婚后，在父母的幫助下打算購買由張某所有的一套報價180萬元的兩居室。雙方簽訂房屋買賣合同時約定：程某需支付給張某10萬元定金，如果張某不能及時辦理過戶手續(xù)，需雙倍返還。同時，合同約定：無論是基于哪一方的原因?qū)е聼o法完成過戶，有過錯的一方需要向?qū)Ψ街Ц?/span>10%的違約金。合同簽署后，程某當(dāng)場轉(zhuǎn)賬10萬元定金給張某，便開始準(zhǔn)備各種材料。誰知，之后張某像失蹤一樣，杳無音信。程某找到張某后，才得知是張某覺得自己房子對口的小區(qū)學(xué)評級有所上升，覺得賣便宜了，想反悔。一氣之下，程某要求張某馬上雙倍返還自己的定金20萬元，要求張某同時支付違約金18萬元。程某的要求合法嗎？
（二）普法講堂
違約金，指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯方當(dāng)事人的效果。定金是在合同訂立或履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。按照《民法典》第588條第1款規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
本案例中，程某與張某簽訂房屋買賣合同，同時約定了違約金和定金。程某作為守約方，可以選擇適用違約金或定金條款，但二者只能選擇其一，不能同時適用。需指出的是，若程某選擇違約金，張某應(yīng)返還10萬元定金給程某。
此外，當(dāng)約定的違約金或定金不能抵償實際損失時，該怎么處理呢？《民法典》第585條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?！?/span>《民法典》第588條規(guī)定：“定金不足以彌補 一方違約造成的損失，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。”由此，程某若覺得選擇定金或違約金不足以彌補所遭受的損失的，可以通過仲裁或訴訟，請求增加定金或違約金數(shù)額，彌補多余損失。
（三）法條鏈接
《民法典》第585條、第588條
（四）案例啟示
生活中，在簽訂商品房買賣合同時，當(dāng)事人需要保留書面的資料，在對方存在違約行為時，守約方需要承擔(dān)舉證實際損失的責(zé)任。因此，為避免發(fā)生違約金不能抵償實際損失的情況，需要額外承擔(dān)舉證實際損失的“煩惱”，建議在訂立合同時，可適當(dāng)調(diào)高違約金數(shù)額，對于守約方是較穩(wěn)妥的自我保障。
五、業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)可以停止供電、供水、供燃?xì)鈫幔?/span>
（一）身邊案例
廣州一小區(qū)某業(yè)主，因為對物業(yè)公司的小區(qū)管理有意見，認(rèn)為物業(yè)公司“不配”收物業(yè)費，因此拒絕支付物業(yè)費。在經(jīng)過多次催交未果后，該物業(yè)公司采取斷水、斷電等方式，要求業(yè)主支付物業(yè)費。
（二）普法講堂
根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)服務(wù)合同與供用水合同、供用電合同是各自獨立的法律關(guān)系，涉及不同的合同當(dāng)事人。首先，對供用水合同。供用電合同進行分析，《民法典》第648條、654條規(guī)定，用水、用電人有義務(wù)繳納水費和電費，供水、供電公司有義務(wù)按照約定供水、供電。若用水用電人不履行繳納水費、電費的義務(wù)，享有停水、停電權(quán)利的主體是供水、供電公司，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次，對物業(yè)服務(wù)合同進行分析，物業(yè)服務(wù)合同是《民法典》新增的合同類別，旨在規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，推動業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成和諧的服務(wù)合作關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！睹穹ǖ洹返?/span>944條第3款對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催交行為特別進行了規(guī)范，規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費?！?/span>
（三）法條鏈接
《民法典》第648條、654條、944條
（四）案例啟示
需提醒，物業(yè)公司采取斷水?dāng)嚯姷确绞酱呓晃飿I(yè)費的行為不可為之。即使，供水公司、供電企業(yè)要中止供電供水，也必須要嚴(yán)格按照國家規(guī)定的程序執(zhí)行。法律對業(yè)主的基本生存權(quán)利給予了有力的法律保障。物業(yè)的行為的權(quán)利基礎(chǔ)應(yīng)來自于物業(yè)服務(wù)合同或委托授權(quán)，不得擅自擴大權(quán)利范圍。若業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁。
六、遭遇高空拋物墜物被砸傷，怎么守護我們“頭頂上”的安全？
（一）身邊案例
某日上午，何某駕車載著11歲的女兒小何途徑某小區(qū)時，被小區(qū)樓頂墜落的一根鋼管斜插入車廂，造成小何嚴(yán)重受傷。經(jīng)鑒定，小何構(gòu)成3級傷殘。何某遂作為小何的法定代理人訴至人民法院，要求該小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司負(fù)有對管理區(qū)域內(nèi)建筑物的公用設(shè)施進行檢查、維修等職責(zé)。事發(fā)當(dāng)日系強臺風(fēng)天氣，物業(yè)公司因疏于防范，導(dǎo)致小區(qū)樓頂構(gòu)筑物裝飾架的一鋼柱脫落造成損害事故，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。另外，小何父親無視風(fēng)險帶小何外出，由此導(dǎo)致?lián)p害事故發(fā)生，酌定由何某對損害事故承擔(dān)30%的責(zé)任。物業(yè)公司向小何賠償各項損失合計95萬元。
（二）普法講堂
隨著城市高樓大廈的增多，高空墜物傷人事件也越來越多，但是，高空墜物傷人往往難以或無法確定肇事者。為此，《民法典》為保護受害人的合法權(quán)益，對高空拋物致人損害的責(zé)任作了規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?/span>1254條規(guī)定，首先，明確規(guī)定禁止從建筑物中拋擲物品。其次，從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。最后，增加規(guī)定公安機關(guān)等有關(guān)機關(guān)應(yīng)對高空拋物事件依法及時調(diào)查，查清責(zé)任人。
（三）法條鏈接
《民法典》第1254條
（四）案例啟示
《民法典》特別新增規(guī)定，強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的安全保障義務(wù)。在高空拋物墜物損害侵權(quán)事件上，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)充分認(rèn)識到履行好安全保障責(zé)任的重要性，提高物業(yè)工作人員的安全保障意識，落實安全隱患應(yīng)急處理機制，及時采取必要的安全保障措施，積極規(guī)避該類法律風(fēng)險。