建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)是各地招商引資、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集的重要舉措之一。近年來，各地國有企業(yè)在當?shù)卣皣Y委指導下積極建設各類產(chǎn)業(yè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以吸引產(chǎn)業(yè)項目落地、引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋租賃也是引入招商項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋租賃相較于一般的國有房屋租賃具有其特殊之處。本文通過梳理國有企業(yè)園區(qū)類房屋租賃的常見法律問題，對該類租賃業(yè)務中潛在法律風險防控進行分析探討。
一、關(guān)于招租程序
（一）關(guān)于是否需要公開招租
一般情況下，除明確規(guī)定的特殊情況外，國有房屋租賃需通過公開招租方式進行。但國有企業(yè)所運營管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常還與本區(qū)域的招商引資密切相關(guān)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋招租時普遍對承租企業(yè)的業(yè)態(tài)、營業(yè)收入等經(jīng)營狀況有額外要求，而出租方也會與之相對地給予承租企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，如租金優(yōu)惠、物業(yè)費減免等?；诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)招租的特殊目標，許多地方的國資委將產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋租賃列入適用國資房產(chǎn)出租管理辦法的例外，授權(quán)國有企業(yè)可另行靈活制定園區(qū)房屋租賃規(guī)則，以充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引項目、招攬企業(yè)的作用，如《嘉興市屬國有企業(yè)房產(chǎn)出租管理辦法》（嘉國資〔2023〕54號）第二十五條規(guī)定：“對出租有特殊要求的場所（商業(yè)綜合體、專業(yè)市場、酒店、景區(qū)、高速公路服務區(qū)、廢品回收分揀中心、有關(guān)部門認定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等），經(jīng)集團公司認定，可不使用本辦法或相關(guān)條款，集團公司應根據(jù)具體情況和工作需要另行制定管理制度或操作規(guī)則進行規(guī)范。”。建議國有企業(yè)在制定園區(qū)房屋租賃管理辦法時，仍需堅持以國有資產(chǎn)保值增值為原則，防止為了招商引資一味擴大優(yōu)惠政策。同時，也需考慮到園區(qū)房屋租賃管理辦法的可行性、靈活性，以免過度僵化導致業(yè)務無法推進。
（二）關(guān)于租金價格評估
國有企業(yè)房產(chǎn)租賃原則上必須進行評估，但在實際操作中，因園區(qū)類房屋地理位置、房屋狀況等房屋條件基本相同，故除特定房產(chǎn)外，許多國有企業(yè)會采取以同等條件房屋資產(chǎn)進行整體評估的方式替代單獨評估每處房產(chǎn)。在提高出租效率的同時，保持園區(qū)內(nèi)租金價格的相對穩(wěn)定。建議國有企業(yè)在設定園區(qū)房屋租金時，需充分考慮園區(qū)房屋特點進行評估，既要保持園區(qū)內(nèi)房屋租金相對穩(wěn)定公平，又要對特殊房屋的租金予以單獨評估定價。
二、關(guān)于園區(qū)內(nèi)工程情況對房屋出租的風險
（一）對于園區(qū)房屋未竣工驗收的情況
現(xiàn)實中，園區(qū)類建設工程施工時間普遍較長，導致部分國有企業(yè)為了盡快達成招商引資目標，會提前與企業(yè)進行接洽招租。此類情況下需考慮到在建工程是否取得建設工程規(guī)劃許可證的問題。根據(jù)《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”
一般情況下，建議國有企業(yè)需在取得建設工程規(guī)劃許可證后方可與承租企業(yè)簽訂房屋租賃合同，否則存在房屋租賃合同無效的法律風險。在此之前，國有企業(yè)可通過與意向入駐企業(yè)簽訂意向書等方式，確立招租意向。另外，若意向入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)對于場所有特定要求的，建議同步考慮房屋建成后是否能滿足其特定要求，以防租賃合同簽署后發(fā)生合同目的無法實現(xiàn)的法律風險。
（二）對于園區(qū)內(nèi)存在部分在建工程的情況
由于園區(qū)內(nèi)房屋數(shù)量較多，工程施工進度會有所差距，可能會存在園區(qū)內(nèi)部分房屋已經(jīng)建成可對外出租使用，另有部分房屋仍處于在建狀態(tài)的情況。建議國有企業(yè)所管理園區(qū)存在上述情況時，綜合園區(qū)定位以及入駐企業(yè)業(yè)態(tài)，提前向入駐企業(yè)披露園區(qū)內(nèi)存在部分在建工程情況，以免后續(xù)入駐企業(yè)認為在建工程影響其正常租賃使用而產(chǎn)生合同糾紛和輿情風險。
三、租賃合同模板使用涉及格式條款風險
國有企業(yè)在進行園區(qū)類房屋租賃過程中，普遍選擇采用預先擬定的合同模板。而在《民法典》施行后，對于格式條款的使用規(guī)定更為嚴格，故國有企業(yè)在合同模板的設定及使用中需要注意防止承租方在發(fā)生糾紛時援引格式條款規(guī)定進行抗辯，導致合同部分條款無法得到支持。
國有企業(yè)在設定租賃合同模板時，應當注重基于公平原則設定雙方權(quán)利與義務，避免過度加重對方責任、限制對方主要權(quán)利或過度免除、減輕己方責任。同時對于涉及免除或減輕己方責任、與對方有重大利害關(guān)系的相關(guān)條款應當采取加粗、添加下劃線或給予閱讀提示說明等方式，充分提請承租方注意，并固定條款說明過程及保留承租方對相應條款已知悉并同意的證據(jù)，如保留聊天記錄或錄音錄像或簽字說明確認同意等。
四、租賃合同中關(guān)于約定解除權(quán)的設置及行使
（一）約定解除權(quán)條款設置
房屋租賃合同中約定解除權(quán)條款屬于合同核心條款之一，而園區(qū)類房屋租賃業(yè)務與一般的房屋租賃業(yè)務相比，其租賃目的附帶招商的特殊屬性。在實踐中，園區(qū)類房屋租賃通常會根據(jù)引進企業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況給予相應的優(yōu)惠政策，如減免房租、給予配套設施優(yōu)惠等。所以，園區(qū)類房屋租賃合同的約定解除權(quán)設置中常與上述優(yōu)惠政策及入駐企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、稅收貢獻等企業(yè)經(jīng)營情況掛鉤。但在實際判決案例中，出租方依此行使約定解除權(quán)，要求單方解除租賃合同，不一定能得到法院支持。部分法院認為出租方與承租方之間本質(zhì)為房屋租賃合同關(guān)系，其糾紛關(guān)鍵實質(zhì)仍在支付租金或承租房屋使用上，而將承租方營業(yè)收入等有關(guān)企業(yè)經(jīng)營情況與合同解除權(quán)掛鉤，超出了房屋租賃合同的正常范疇，其約定解除權(quán)的行使條件設置不合理，不予支持。
建議國有企業(yè)在合同條款設置中，進一步明確對入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)、營業(yè)收入、稅收貢獻等經(jīng)營狀況方面的要求，同時約定入駐企業(yè)需將上述相關(guān)資料定期報送出租方進行確認考核，并將上述要求作為入駐企業(yè)享受優(yōu)惠政策的前提，從而提高相關(guān)約定解除權(quán)條款的合理性，增加法院支持的可能性。
（二）約定解除權(quán)的行使
為優(yōu)化營商環(huán)境、促進交易實施，《九民紀要》規(guī)定，合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。因此，當房屋租賃合同所約定的解除權(quán)條件成就時，單方解除權(quán)不一定能夠直接實現(xiàn)。當發(fā)生糾紛時，法院還需根據(jù)合同履行實際情況及違約行為，具體判斷違約程度以及違約行為是否影響守約方合同目的的實現(xiàn)。如承租方使用房屋不當導致合同約定的單方解除權(quán)條件已經(jīng)成就，但后續(xù)及時整改補救，或承租方欠付租金已屆約定解除期限但又后續(xù)及時補交，這些情況下若出租方仍然堅持行使單方解除權(quán)的，則由可能不被法院支持。
建議國有企業(yè)就違約行為觸發(fā)單方解除權(quán)的條件設置一定的緩沖措施，如發(fā)生違約行為時，先采取要求違約方在合理限期內(nèi)進行整改或以小金額違約金支付督促違約方整改或調(diào)整優(yōu)惠政策等緩沖措施，當緩沖措施失效時，再行使單方解除權(quán)，進一步完善約定解除權(quán)的行使條件，增加實踐操作的合理性、靈活性，同時降低法律風險。